Passivos ambientais: o que são e como podem reduzir o valor do seu imóvel

A valorização de um empreendimento vai muito além de sua localização, estrutura ou potencial de uso. A qualidade ambiental do terreno — especialmente no que se refere à contaminação do solo e da água subterrânea — tornou-se um fator decisivo para investidores, financiadores e compradores.

Em um cenário de crescente rigor regulatório e conscientização socioambiental, os passivos ambientais assumem papel determinante na desvalorização patrimonial e no risco jurídico-financeiro de empresas e propriedades.

O que são passivos ambientais?

O termo “passivo ambiental” refere-se às obrigações ou responsabilidades resultantes de danos ambientais causados por atividades passadas ou presentes, que podem demandar ações de recuperação, indenizações ou restrições de uso da área. Esses passivos podem estar associados a:

• vazamentos de combustíveis e solventes industriais;

• disposição inadequada de efluentes e resíduos perigosos;

• contaminação de solo e água subterrânea;

• emissões atmosféricas e ruído excessivo;

• ausência de licenças ou descumprimento de condicionantes ambientais.

De acordo com a Resolução CONAMA nº 420/2009 e as diretrizes da CETESB (2024), uma área é classificada como “contaminada” quando há concentrações de substâncias químicas em níveis superiores aos valores de intervenção, representando risco à saúde humana ou ao meio ambiente. Nessas situações, o proprietário e o causador da contaminação tornam-se solidariamente responsáveis pela investigação e remediação — o que pode resultar em elevados custos e entraves jurídicos.

Além do impacto ambiental direto, áreas contaminadas sofrem forte desvalorização imobiliária, podendo ter o valor de mercado reduzido em mais de 50%, conforme estudos da EPA (Environmental Protection Agency, 2015) e experiências de mercado no Brasil. Imóveis nessas condições:

• são rejeitados por bancos em operações de financiamento e garantias;

• exigem estudos técnicos (Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória) antes de transações;

• demandam investimentos elevados em remediação e monitoramento;

• podem ser objeto de ações civis públicas e embargos operacionais.

Entre os casos mais conhecidos de contaminação ambiental, destacam-se:

• Shell Vila Carioca – São Paulo/SP

Um dos casos mais conhecidos de contaminação industrial no Brasil ocorreu na antiga planta da Shell, na Vila Carioca, zona sul de São Paulo. O local apresentava vazamentos de derivados de petróleo que atingiram o solo e a água subterrânea, afetando uma extensa área urbana e imóveis residenciais vizinhos. Além da perda expressiva do valor dos terrenos, o caso resultou em ações judiciais, indenizações milionárias e a inclusão da área no cadastro de áreas contaminadas da CETESB, permanecendo sob monitoramento por décadas.

• Love Canal – Niagara Falls, EUA

Nos anos 1970, um conjunto habitacional foi construído sobre um antigo aterro industrial contendo resíduos químicos. Após relatos de doenças e nascimentos com anomalias, o bairro foi evacuado, e os imóveis, abandonados. O caso deu origem à criação do programa Superfund (CERCLA, 1980), marco histórico da gestão de áreas contaminadas nos Estados Unidos, e serviu de alerta global sobre os riscos econômicos e sociais dos passivos ambientais ocultos.

Para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica, é fundamental que empresas, incorporadoras e investidores realizem Avaliações de Passivo Ambiental antes de adquirir, vender ou expandir empreendimentos. Esses estudos incluem:

• Avaliação Preliminar — levantamento histórico e identificação de fontes potenciais de contaminação;

• Investigação Confirmatória e Detalhada — amostragem de solo, água e gases para definir extensão e risco;

• Plano de Intervenção e Remediação — definição de medidas corretivas e monitoramento pós-remediação.

A adoção dessas práticas demonstra responsabilidade ambiental, transparência e comprometimento com a sustentabilidade, atributos cada vez mais valorizados por clientes, investidores e órgãos reguladores.

Além disso, os passivos ambientais não se limitam a uma questão técnica: representam risco financeiro, jurídico e reputacional para empresas e proprietários. Em contrapartida, a gestão preventiva e o diagnóstico técnico especializado proporcionam segurança, conformidade legal e valorização do patrimônio.

Identificar e tratar esses riscos é essencial para preservar o valor econômico e a credibilidade ambiental do seu negócio.