Investigação de Passivo Ambiental em Terreno Industrial Antigo
Atualizado: há 11 horas
O que o caso de 600 mil m² no Rio de Janeiro ensina.
A aquisição, venda, incorporação ou mudança de uso de um terreno industrial antigo exige uma análise que vai muito além da situação atual do imóvel. Mesmo quando uma indústria está desativada, suas atividades históricas podem ter deixado alterações na qualidade do solo, da água subterrânea e, em determinadas situações, dos vapores presentes no subsolo.
É nesse contexto que a investigação de passivo ambiental assume papel estratégico.
Um caso recente envolvendo uma área de aproximadamente 600 mil m² ocupada historicamente por uma refinaria na Avenida Brasil, no Rio de Janeiro, voltou a chamar atenção para um problema recorrente no mercado imobiliário e industrial: o potencial impacto de uma área contaminada sobre a reutilização, valorização e viabilidade futura de um imóvel.
Mais do que um problema ambiental, a existência ou mesmo a suspeita de um passivo ambiental pode interferir no planejamento de novos empreendimentos, processos de licenciamento, operações imobiliárias, financiamentos, cronogramas de obras e custos futuros de intervenção.
Por isso, a investigação de passivo ambiental em terrenos industriais deve ser entendida como uma ferramenta de gerenciamento de riscos técnicos, ambientais e financeiros.
O que o caso da antiga refinaria do Rio de Janeiro demonstra?
A área localizada às margens da Avenida Brasil possui aproximadamente 600 mil m² e histórico de décadas de atividades relacionadas ao refino e armazenamento de derivados de petróleo.
Informações divulgadas publicamente indicam a existência de histórico de contaminação do solo e das águas subterrâneas associada a hidrocarbonetos, além da continuidade de ações de fiscalização e gerenciamento ambiental.
Do ponto de vista do Gerenciamento de Áreas Contaminadas – GAC, o caso evidencia uma questão importante: a interrupção de uma atividade industrial não significa o encerramento de seus potenciais impactos ambientais.
Substâncias químicas liberadas no passado podem permanecer no solo, migrar através da zona não saturada, atingir a água subterrânea e formar plumas de contaminação. Dependendo das características físico-químicas dos contaminantes e das condições geológicas e hidrogeológicas locais, esses impactos podem permanecer por muitos anos.
Em determinados cenários, compostos voláteis presentes no solo ou na água subterrânea também podem migrar na forma de vapor, tornando necessária a avaliação da chamada intrusão de vapores em edificações existentes ou futuras.
É justamente por isso que o histórico de ocupação é uma das primeiras informações analisadas em uma investigação de passivo ambiental.
Afinal, o que é passivo ambiental?
No contexto da avaliação de solo e água subterrânea, o conceito de passivo ambiental não deve ser limitado apenas à existência de uma obrigação financeira ou de uma área já formalmente declarada como contaminada.
O termo está associado à presença ou potencial presença de substâncias decorrentes de atividades desenvolvidas no imóvel que possam representar danos ou riscos ao meio ambiente e à saúde humana.
Por isso, é importante diferenciar três situações.
Uma área pode possuir apenas potencial de contaminação, em função das atividades desenvolvidas historicamente. Pode apresentar indícios ou suspeitas de contaminação, identificados durante o levantamento histórico ou inspeção de campo. Ou pode apresentar contaminação efetivamente identificada, a partir de dados analíticos obtidos durante a investigação.
Essa distinção é fundamental porque o Gerenciamento de Áreas Contaminadas é um processo progressivo. Não se deve partir diretamente para uma campanha extensa de sondagens e análises laboratoriais sem antes compreender quais substâncias procurar, onde investigar e quais mecanismos de transporte podem estar envolvidos.
Como funciona a investigação de passivo ambiental (GAC)?
A investigação de passivo ambiental é desenvolvida em etapas sucessivas. Cada etapa reduz as incertezas existentes e fornece informações para definir se o processo pode ser encerrado ou se deve avançar.
No Brasil, a Resolução CONAMA nº 420/2009 estabelece diretrizes gerais para o gerenciamento de áreas contaminadas, enquanto normas técnicas, como a série ABNT NBR 15515, e procedimentos dos órgãos ambientais estaduais detalham a condução das investigações.
01. Avaliação Preliminar
A Avaliação Preliminar de Passivo Ambiental, prevista na ABNT NBR 15515-1, é a primeira etapa investigativa.
Seu objetivo não é simplesmente verificar a aparência atual do terreno.
É necessário reconstruir o histórico de ocupação e compreender quais atividades foram realizadas, onde estavam localizadas e quais substâncias podem ter sido utilizadas, armazenadas ou descartadas.
Normalmente são avaliados:
Fotografias aéreas e imagens históricas;
Plantas e layouts industriais;
Processos de licenciamento ambiental;
Registros de armazenamento de produtos químicos e combustíveis;
Tanques subterrâneos e aéreos;
Áreas de carga e descarga;
Oficinas e áreas de manutenção;
Sistemas de tratamento;
Áreas de armazenamento ou disposição de resíduos;
Acidentes e vazamentos conhecidos;
Alterações construtivas ocorridas ao longo do tempo;
Características geológicas e hidrogeológicas da região.
A partir dessas informações são identificadas as fontes potenciais e suspeitas de contaminação e as respectivas Substâncias Químicas de Interesse – SQIs.
Esse levantamento permite construir o primeiro Modelo Conceitual da Área – MCA.
02. Investigação Confirmatória
Quando a Avaliação Preliminar identifica áreas ou fontes que justifiquem investigação, é planejada a Investigação Confirmatória de Passivo Ambiental, conforme a ABNT NBR 15515-2 e os procedimentos aplicáveis ao estado onde o imóvel está localizado.
Nessa etapa podem ser realizadas, entre outras atividades:
sondagens ambientais;
amostragem de solo;
instalação de poços de monitoramento;
amostragem de água subterrânea;
medições de compostos orgânicos voláteis em campo;
investigação de gases e vapores do solo, quando aplicável;
análises laboratoriais específicas para as substâncias químicas associadas ao histórico da área.
O plano de amostragem deve ser direcionado pelo Modelo Conceitual da Área.
Por exemplo: em uma antiga área de armazenamento de combustíveis, podem ser relevantes BTEX, hidrocarbonetos de petróleo e outros compostos associados aos produtos historicamente manipulados.
Em uma indústria metalúrgica ou de tratamento superficial, o conjunto de substâncias investigadas será completamente diferente.
Por isso, utilizar indiscriminadamente a mesma lista de análises para qualquer imóvel pode aumentar custos sem necessariamente melhorar a qualidade da investigação.
Encontrar uma substancia no solo significa que a área está contaminada?
Não necessariamente.
Substâncias químicas podem estar naturalmente presentes no solo e na água subterrânea. Metais, por exemplo, fazem parte da composição natural de diferentes formações geológicas.
Por isso, a interpretação de uma investigação de passivo ambiental não deve se limitar à pergunta “o laboratório detectou alguma substância?”.
É necessário avaliar a concentração encontrada, sua distribuição espacial e vertical, os valores orientadores aplicáveis, as características do meio físico, o histórico de uso e a possível origem da substância.
Essa interpretação integrada é especialmente importante quando existem concentrações anômalas de metais ou outros elementos que também podem possuir origem natural.
3. Investigação Detalhada
Quando a etapa confirmatória demonstra a necessidade de continuidade do gerenciamento, inicia-se a Investigação Detalhada, conforme a ABNT NBR 15515-3.
Nesse momento, a pergunta deixa de ser apenas:
“Existe contaminação?”
e passa a ser:
“Onde ela está, qual sua extensão, qual sua distribuição em profundidade, como está se comportando e quem pode estar exposto?”
A investigação detalhada busca caracterizar tridimensionalmente a contaminação e atualizar o Modelo Conceitual da Área.
Isso pode exigir novos pontos de sondagem e monitoramento, amostragens em diferentes profundidades, investigação de áreas externas ao imóvel e técnicas de investigação de maior resolução.
Uma pluma de contaminação não respeita limites de matrícula.
Se o fluxo da água subterrânea estiver direcionado para fora do terreno, por exemplo, a investigação pode precisar avaliar a possibilidade de migração dos contaminantes para áreas vizinhas.
Depois da Investigação Detalhada: Avaliação de risco
A presença de uma substância acima de determinado valor orientador não significa, isoladamente, que todos os receptores estejam submetidos ao mesmo nível de risco.
O risco depende da existência de uma via de exposição completa.
Por isso, após a caracterização adequada da contaminação, pode ser necessária uma
Avaliação de Risco à Saúde Humana.
São considerados fatores como:
Uso atual e futuro do imóvel;
Trabalhadores e moradores potencialmente expostos;
Ingestão ou contato com solo;
Utilização da água subterrânea;
Inalação de vapores;
Características das edificações;
Concentração e toxicidade das substâncias;
Tempo e frequência de exposição.
Essa análise é fundamental para estabelecer as medidas de intervenção e as metas de gerenciamento da área.
Área contaminada significa necessariamente remover todo o solo?
Não.
Esse é outro equívoco frequente quando se fala em passivo ambiental.
A estratégia de intervenção deve ser definida a partir das características da contaminação, do comportamento dos contaminantes, dos riscos identificados, do uso atual e futuro da área e das condições técnicas do imóvel.
Dependendo do caso, podem ser adotadas técnicas como:
Escavação e destinação de solo;
Bombeamento e tratamento de água subterrânea;
Extração de vapores;
Oxidação ou redução química in situ;
Biorremediação;
Barreiras ou sistemas de contenção;
Medidas de engenharia;
Controles institucionais;
Monitoramento da atenuação dos contaminantes.
Em muitos casos, diferentes técnicas são combinadas.
Portanto, remediação de área contaminada não significa necessariamente eliminar 100% das substâncias existentes, mas controlar fontes, eliminar perigos e reduzir os riscos a níveis aceitáveis para os cenários de exposição aplicáveis.
Por que terrenos industriais antigos merecem atenção especial?
Uma indústria que operou durante décadas pode ter passado por diferentes períodos tecnológicos e regulatórios.
Estruturas antigas podem ter sido removidas sem que existam registros precisos. Tanques subterrâneos podem ter sido desativados. Áreas de armazenamento podem ter mudado de posição. Resíduos podem ter sido dispostos em setores que posteriormente receberam aterro, pavimentação ou novas edificações.
É por isso que uma área aparentemente sem sinais de contaminação pode apresentar um histórico ambiental complexo.
Entre as atividades que normalmente justificam maior atenção estão:
Refinarias e bases de combustíveis;
Postos de combustíveis;
Indústrias químicas;
Metalúrgicas;
Galvanoplastias;
Fundições;
Oficinas e áreas de manutenção;
Transportadoras;
Indústrias têxteis;
Áreas de armazenamento de produtos químicos;
Áreas de disposição de resíduos;
Antigos aterros ou áreas de preenchimento.
O porte do terreno não determina sozinho a existência ou magnitude do passivo ambiental. Uma fonte relativamente pequena pode gerar impactos significativos dependendo da substância liberada e das características hidrogeológicas locais.
Investigação de passivo ambiental antes da compra:
Por que fazer uma due diligence ambiental?
Para empresas, investidores, incorporadoras e construtoras, a investigação de passivo ambiental antes da compra de um terreno industrial funciona como ferramenta de gerenciamento de risco.
A descoberta de uma contaminação depois da aquisição pode alterar significativamente o planejamento inicialmente previsto para o imóvel.
Além dos custos de investigação e eventual intervenção, podem existir reflexos sobre:
Cronograma do empreendimento;
Licenciamento ambiental;
Terraplenagem e movimentação de solo;
Destinação de materiais escavados;
Projetos de fundação;
Uso de água subterrânea;
Implantação de subsolos;
Medidas de proteção contra vapores;
Valor econômico do imóvel;
Responsabilidades contratuais entre comprador e vendedor.
Do ponto de vista jurídico, a questão também merece atenção.
A jurisprudência brasileira reconhece a natureza propter rem das obrigações ambientais. Isso significa que a aquisição de uma área com degradação ambiental preexistente pode gerar responsabilidades ao proprietário ou possuidor atual, mesmo quando ele não foi o responsável original pela ocorrência.
Por essa razão, conhecer as condições ambientais do imóvel antes da aquisição permite incorporar os resultados técnicos à própria negociação.
Dependendo dos resultados, as partes podem estabelecer condições precedentes, responsabilidades contratuais, retenções financeiras, ajustes de preço ou obrigações específicas para continuidade do gerenciamento ambiental.
Due diligence ambiental não significa necessariamente realizar todas as etapas de investigação
Também é importante evitar o extremo oposto.
Nem toda negociação imobiliária exige iniciar imediatamente uma investigação detalhada.
A abordagem deve ser gradual.
Uma Avaliação Preliminar de Passivo Ambiental bem executada pode demonstrar que não existem elementos suficientes para justificar novas investigações.
Em outros casos, ela pode identificar fontes suspeitas específicas e permitir uma Investigação Confirmatória objetiva e direcionada.
Esse processo reduz incertezas sem gerar custos de investigação desnecessários.
A pergunta correta, portanto, não é:
“Quanto custa investigar todo o terreno?”
mas:
“Qual é o nível de investigação necessário para reduzir adequadamente a incerteza ambiental associada a esta decisão?”
O que o caso do terreno de 600 mil m² ensina para outros empreendimentos?
O principal aprendizado não está no tamanho da área.
Está no histórico.
Um terreno industrial pode mudar de proprietário, atividade e projeto de ocupação, mas as substâncias eventualmente liberadas no subsolo não desaparecem automaticamente com essas mudanças.
Por isso, compreender o histórico ambiental antes de decidir sobre um imóvel é significativamente mais eficiente do que descobrir um passivo ambiental quando o projeto arquitetônico está pronto, o licenciamento já começou ou as obras de terraplenagem já foram iniciadas.
A investigação de passivo ambiental transforma uma incerteza em informação técnica.
E informação técnica permite estimar custos, avaliar alternativas, negociar responsabilidades e tomar decisões com maior previsibilidade.
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